小套房交投熱絡,自然也引發質疑,擔心小套房是否會陷入泡沫化危機。永慶房屋總理葉凌棋認為,小套房在台灣、尤其是在都會地區之所以會這麼受歡迎,是因為價值觀、家庭結構和生活模式等發生變化,這些社會趨勢會帶來「真實需求」,因此他認為只要地點對、條件好,小套房還是有前景的;北區房屋首席總經理彭培業則認為,買小套房要注意「變動性風險」,不要只看投資報酬率,更要看商圈變化等未來性如何

葉凌棋說,小套房的幾個主要族群包括愈來愈多的不婚族、尤其是單身女性;其次是飛人族,如在兩岸間飛來飛去的台商、台幹,以及因為台灣南北交通便捷後,選擇居住在郊區、但在都會區工作的移動族;第四是沒有小孩的頂客族,他們不一定要選擇住大房子,小套房加創意空間或許就夠用了。

葉凌棋說,目前小套房主要分成兩個區塊,純投資者選擇9到12坪,目的是出租,而小家庭買來自用的則多選15到20坪左右,因應不同目的而購買的小套房,要考慮坪數大小是否合於使用功能。

他認為,小套房未來最看好的有兩種,一是位於都會中心區的房子,以台北而言就是中山、松山、中正、大安和信義這5大區;第二,在都心區之外,就一定要位在捷運站附近、捷運共構的建案或者走路2分鐘之內可以到達的房子,再遠就要多考慮了。

7大注意項目 檢視投資標的

針對投資小套房,彭培業提醒想要購買的人不妨從這幾個面向來檢視想要購買的房子:

1.地段夠不夠好?會買小套房的人一定很重視交通便捷性,因此房子的地點很重要。

2.公設比是否過高?小套房如果來個3、40趴的公設,12坪的房子用不到7坪,會嚴重影響出租率。

3.投資報酬率是不是夠高?彭培業認為合理的投報率計算公式是:每年租金收入x12(年),減掉貸款利息、各項稅賦、裝修成本,整個數字再除以購買成本,他認為,以小套房來講,合理的投報率應該在6%以上

4.社區管理是否良好?

5.附近商圈生活機能夠不夠充足?

6.套房格局如何?有沒有夾層、L型規畫等要事先了解,因為小套房空間很小,寸土寸金都不能浪費。

7.最好要有足夠的資金,能耐得住景氣變化再投入。彭培業說,分析台灣小套房的「斷頭史」,會發現很多人的問題就是出在自有資金太少,以為只要湊出少少的頭款就可以進場,然而小套房因為用途有限,其實很容易受到大環境變化影響,如果手上的錢不夠就貿然投資,很容易就因為環境突然變化而被迫認賠出局,這樣就划不來了。

==Reference==
2007.3.20    時報資訊

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