一旦陸資大舉登台,將追趕外資及國內壽險業者,加快出手速度,除整棟或分層辦公大樓外大受青睞外,觀光飯店及倉儲用地的行情,也料將上漲。

政府有意再放寬陸資投資台灣不動產的相關規定,包含不追查陸資資金來源、陸資得向台灣金融機構融資不逾5成,及人員來台停留時間延長至90天等規定,已為台灣房地產激起陣陣漣漪。

本刊特別採訪國內4大外商商仲公司高層發表看法,針對去年房地產在住宅景氣走軟,商用不動產起而接棒,爆出1200多億元的成交量,說明今年還會再爆大量嗎?而陸資若大舉來台,將對台灣房地產有何刺激效果?又有哪些產品是外資今年的最愛?

朱幸兒:外資將被陸資追著跑

第一太平戴維斯公司董事總經理朱幸兒表示:「一旦陸資登台投資不動產大鬆綁,那原本就積極尋找商用不動產的外資,以及本國的壽險公司,將會被龐大的陸資追著跑,出手的速度也將加快。」以去年花9億元買進和成大樓的奇異公司為例,當初考慮加評估,以及簽約等動作,前後需要5.5個月,但未來奇異公司若還有中意物件,那麼整個交易流程將可縮短至1.5~2個月,原因就在藉由第一次的買進經驗後,已經更了解台灣的商用不動產市場

此外,因為外資繼續看好台灣的投資收益,正持續加碼中,假如去年花30億元投資的外資,今年可能會加碼到100億元。

老實說,台灣的商用不動產去年成交熱絡,可說是受惠於中國宏觀調控的實施,把外資的錢逼到台灣來。像現在第一太平戴維斯每天都會接待1、2組外資,而其背景有來自歐美的基金,也有港資,徵詢的積極度不分軒輊。

就去年的成交比例來看,陸資透過不同國籍或港資名義來台買樓,比例約占3成左右,而一旦政府再放寬規定,那未來陸資的進出將化暗為明。

朱幸兒說:「我們公司正在接待一組港資,相中台北市中心的一棟大樓,已經來看第2次了,金額約9億多元,將進入簽買賣備忘錄階段,預計最快3月中旬就會有成交的好消息。」

搶分層物件 花錢就是賺錢

而相較於2005年及2006年,外資買樓就要一整棟,但從2007年下半年及2008年的現況來看,外資已經開始認同「分層」產品,不見得要買整棟的。如最近跟一家大型外資公司開會,老闆還要怪她,沒有把這種產品介紹給他。朱幸兒則解釋,怕浪費他的時間,因為他原先要求4.5%的收益率,但分層產品的收益要降至4%,現在已能接受。

現在外資有個有趣現象,那就是比賽誰花的錢比較多,因為就他們來說,「花錢就是在賺錢」。

此外,因為台北市商辦大樓供給少,外資普遍感受到在台北市獵樓的辛苦,因此,開始走出台北市,有些到新竹科學園區周邊看廠辦大樓,甚至遠至台中,像高速公路一下去的中港路,正在興建的亞太麗池大飯店(靠近日華經典酒店),就有3組外資有興趣,而目前出價約16億元的最高者正在議價,預計今年第2季可拍板。

雲惟鴻:看好飯店、倉儲用地

世邦魏理仕公司董事總經理雲惟鴻指出:「從融資的角度來看,雖然金管會所提的配套措施是5成的上限,但國內的銀行很難做到生意,因為徵信上會有困難,所以,初期只有在香港設有分公司的台灣各銀行,以及在台灣有據點的港資銀行能做到陸資的生意。」

若就不動產的商品別來說,以像北京萬通實業主席馮侖等,在北京炒樓,動輒有20%的收益,但外資這2年在台灣的投資收益卻只有6~7%,甚至有些低到4%以下,陸資不見得會看上眼。反觀,大陸企業最了解大陸人,他們也最了解,當兩岸走向開放後,大陸人民到台灣最想看、想玩的地方是什麼?而這些觀光景點的飯店,自然會是他們想投資的目標。

再者,當兩岸三通後,航運及空運最迫切的是倉儲用地,因此,包括桃園觀音一帶、基隆港等當倉儲用地,自然也會是陸資投資的目標。

顏炳立:信義區豪宅看漲

香港商戴德梁行公司董事總經理顏炳立認為,「這時候談陸資來台鬆綁對台灣房地產的影響,時機還太早,根本就是『看到黑影就開槍』,目前僅止於台灣方面一廂情願的想法,中國方面也不見得領情。故現階段只能視為政治或房地產的炒作題材。」

不過,一旦陸客來台投資真正大鬆綁,他認為,「台北市的辦公室交易還會繼續加溫,而信義計劃區有質感的豪宅,甚至有機會上看每坪200萬元。」

至於去年勇於進場的外資,今年也將持續加碼。顏炳立表示,國際資金去年有3成投資中國,3成放在印度,2成在日本,越南及台灣都有只有1成,他認為,「投資台灣的外資比重,今年可望提高到2成。」

而外資喜歡的產品,因高級辦公大樓,市場上沒貨,跟戴德梁行接觸的外資,又對飯店及購物中心興趣不大,目前有找到擁有大片土地的建商談合作案,今年應該有好消息。

趙正義:將炒熱商辦行情

仲量聯行董事總經理趙正義則贊許陸委會的決定,他指出,「鬆綁動作,將促成對岸企業來台設點,可帶動商用不動產的行情。」以台北101大樓的出租行情來說,每坪租金從原本的3300元,一下子喊高到4000元,增幅高達21.2%的情況,雖然業界普遍認為有行無市,但陸資登台,如果要找指標性大樓的話,每坪4000元的出租行情,不見得看不到。

陸資企業先前已經有聯想及天獅集團進駐台北101大樓,而最近傳言,北京萬通實業主席馮侖也將透過海外分支機構名義,指名要承租台北101大樓,著眼點都是台北101大樓在國際上的指標地位。

趙正義認為,「一旦陸資來台,將先帶動辦公室的需求。」如大陸銀行來台設分行,旅行社來台招商要用的辦公室,以及大陸企業來台設點等需求,都會帶動台北市商用不動產上漲。
他預估,「今年台灣商用不動產的漲幅約8~12%」,而兩岸若能在今年三通,在台北地區的辦公大樓供給有限,且又有大型外資機構來台搶購商辦的話,不排除開放的第1年,就能上漲20%

而暫時撇開陸資何時大舉來台的時間點不講,趙正義表示,「現階段外資的徵詢動作頻繁,仲量聯行手中約有100多億元的案子在談,最快在第2季至第4季會陸續有結果。」這些外資有興趣的商品,有購物中心、百貨公司及大型商場的大樓,此外,一些在新竹及台中的大塊面積素地開發,以及看好陸客來台觀光的東部商機,他們也想休閒度假旅館,目前都在洽談中。

此外,他認為,當陸資大舉來台時,也不排除先前買進的外資,反手先獲利了結,將手中物件拋到市場,或轉手給陸資的可能性。

今年總成交量 上看2000億

去年商用不動產爆出1200多億元的成交量,今年還會再爆大量嗎?朱幸兒表示,目前在台灣的舊外資約11家,每家以50億元計,至少有550億元,而新外資,就其了解,目前有3家非常積極,資金約有280億元,合計有830億元,加上本土壽險公司的資金動能,她預估,今年仍有1000億元至1200億元的成交量。

另根據仲量聯行所統計的全球不動產資本研究調查顯示,2007年全球商業不動產直接投資總值達7590億美元,較2006年增加590億美元,成長8%,而亞太地區投資總額達1210億美元,較2006年成長27%。

趙正義表示,台灣不動產投資收益和資金籌措成本之間的利差,是亞太地區中最具吸引力的市場之一,加上預期兩岸經貿關係升溫,故去年國內外不動產投資機構全年成交金額上千億元,其中新台幣5億以上的交易,合計達870億元,較前年增加幅度約50%,其中近半數來自國際投資者。他相信,2008年兩岸政策再開放,資訊更透明後,台灣的不動產投資市場將大為看好,整體投資交易量將再成長。

雲惟鴻則認為,去年1200億元的成交量,大家都說成交熱絡,他反而覺得是低於預期,因為,以外資等著進入台灣投資的動能來看,今年成交量若上看2000億元,都不會是嚇人的數字。

==Reference==
2008.2.27    理財週刊電子報  文/顏瓊真
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