3月22日,馬英九正式當選了中華民國第12屆總統,在選後的第一場中外記者會中,馬英九確定說道:5月20日就職之後,將開放周末包機,也將開放陸客來台觀光;雖然沒有明確提及開放陸資來台購買不動產的時間點,可是,開放陸資來台置產的動作,應該已經處於「箭在弦上」的態勢。

所以,台灣房地產除了「外資」可以購買之外,未來「陸資」也將列入開放購買台灣不動產的名單之內,市場資金動能將會越來越充沛,房地產市場是否可以因此引爆出一波「多頭行情」,相當值得注意。

都市發展牽動「富豪聚落」拉抬房價

不過,一個地區的房地產,如果真的要靠「外人」炒作才有機會上揚,或者更上層樓,那麼代表這種區域房地產的價值已經不高。我們認真回想一下,台灣房地產的走勢,都是靠著公共建設帶動而發展的,哪一個階段的房市上揚,是外資貢獻的呢!

看看台北市的房價發展史,早年的焦點集中自西門町,逐漸往東區發展的原因,則是因為忠孝東路、復興南路口的「SOGO」百貨開幕後,把人潮由西往東延伸,讓忠孝東路3段房價在民國80年左右站上每坪50萬元價格,而目前,忠孝東路沿線已經沒有土地可供興建。一位建商表示,「在SOGO忠孝復興館旁的都市更新案,未來推出個案銷售的時候,行情肯定是飆上3位數。」仲介業者表示:「SOGO附近的中古成屋,只要屋況不差,現在可是相當搶手呢!」

而由東區向信義計畫區發展,則又是一項公共建設帶動房價上揚的例子,早年的信義計畫區房價發展並不熱絡,那是因為交通建設並沒有搭配妥善的交通路網,在捷運通車之後,台北房價快速的從SOGO往信義計畫區發展,因為建築規畫的限制,信義計畫區快速成為台北地區豪宅的聚落,名人的進駐更讓這個區域成為「富豪聚落」。

這個信義計畫區的「富豪聚落」裡,住著包括富邦集團蔡明忠、聯電曹興誠、廣達林百里、鴻海郭台銘、台灣高鐵殷琪、震旦行陳永泰等都曾經住過「信義富邦」,「信義之星」則住有歌手張惠妹、克緹國際陳武剛、特力屋何湯雄等,都是重量級住戶。「贊泰花園廣場」有柴智屏、黃大洲、錢復,「維也納藝術廣場」有聯電副董宣明智,而遠雄興建的「御之苑」,遠雄集團董事長趙藤雄自己留了1戶,宏仁集團總裁王文洋也買了2戶。

淡水、新莊、南港的發展潛力

接下來台北房價受到了捷運影響,舉凡捷運經過的房市,都陸續出現走揚,內湖、土城房價,都是在捷運通車之後,行情開始翻揚。未來,在台北縣長周錫瑋強力推動的淡水新市鎮的開發計畫,將會有不一樣的面貌呈現,對房市必然有幫助。而周錫瑋計畫爭取淡水、八里的博弈特區,以及淡海新市鎮的開發案,對於未來都市新藍圖的發展都有幫助。

而新莊副都心的推動,包括頭前重劃區的規畫,會讓新莊這些重劃區成為下一個發燙的「新板特區」,房市行情當然有機會更上層樓。南港地區的1快(環東快速道路)、3高(一高、二高、北宜高)及3鐵(台鐵、高鐵及捷運)的交通機能,已經讓現階段房價快速上揚,一般住宅當然有機會跟著水漲船高。

跨出了北部地區,看看台中、高雄的房地產,除了高鐵通車後,縮短南北距離,形成「全台一日生活圈」,讓房地產行情有了不同的想像空間之外,台中地區的七期、八期重劃區的公共工程推動,讓市容出現不一樣的變化。根據台中建築業者的認定,七期、八期、科博館到美術館綠園道及中科,並稱為台中市的「四大金磚」,一向是房地產業者主要推案重點。

胡志強帶著台中建設 與建商攜手拚家園

加上台中市長胡志強對於推動台中建設的積極程度,加速推動水湳經貿園區開發,期望可以因此帶動中科、十一期及十二期的房市發展。而近期又傳出胡志強積極爭取在台中烏日地區設立博弈特區的構想,使得台中市房地產在地方政府與建商攜手之下,嗅到生氣蓬勃的味道,別忘了,當台北、高雄捷運都相繼通車之後,台中的捷運綠線也已經規畫完成。在諸多公共建設利多相繼運作之下,台中房地產根本不需要靠外資,在公共建設帶動之下,就會有相當程度可以期待漲幅的空間。

這種新都會區的開發,在台北市有「信義計畫區」的成功案例,所以,以信義計畫區約20年前第1棟的住宅~「鴻禧花園廣場」個案來看,當年每坪銷售僅約13~15萬元,目前信義計畫區的房價約在每坪130~150萬元之間,這樣房價漲幅的歷史,在台中的「金磚四區」裡,都會有「信義計畫區房價歷史重演」的機會。

高雄公共建設推動 南台灣房市有春天

往南到高雄,高雄的捷運通車之後,對於高雄房市會是一項持續發酵的利多,這樣的經驗會延續台北經驗,城揚建設副總經理陳靜儀表示:「高雄市民過去比較不習慣使用大眾交通工具,但是捷運完工之後,市民通勤的習慣會逐漸改變,捷運沿線住宅將有機會出現上揚。」

統一廣告公司總經理黃希榮則表示:「高雄的公共建設將會帶動房地產發展,捷運只是其中之一,未來的重大公共工程,包括世貿會展中心、流行音樂中心、中鋼企業總部、軟體科技園區、台糖物流園區、統一夢時代Shopping Mall、台電海洋城開發案、多功能經貿園區等。都是讓人注意的重點。而更重要的是,這些重大公共工程都集中在南高雄,未來將帶動南高雄的房地產行情。」

台灣房地產真的要靠「外資、陸資」來買才有機會嗎?這只不過是一項炒作的題材,外資不一定會長駐台灣,陸資來台買房,也是希望最後能夠投資獲利,賺錢走人,房地產漲升的動能,不能寄望於這些與台灣沒有任何血脈相連的外人,因為這些都是「炒家」,是短線投機客,對台灣長遠發展的房地產幫助並不大。

台灣房市景氣 不要寄望「外來資金」

在股票市場中,往往是「成也外資、敗也外資」,一家受過外資大賣股票之苦的上市公司馬姓董事長表示:「當初,外資看上我們的公司,大買我們的股票,並且放出評價很高的研究投資報告,那個時候,我們還因為外資看上我們公司,而沾沾自喜。但是,在股價拉高之後,外資在70元價位一路賣出股票,最後股價跌到20元,爛攤子也是我們自己收拾,外資賺飽之後,拍拍屁股走人,公司花了3年多的時間收拾善後,現在看到外資,我們都會很小心。」這樣的股市經驗,用在房地產市場,應該也很適用才對。

真正推動房價上揚的動能,則是政府的重大公共建設推動,以及地方政府的地方建設執行,「跟著公共建設買房」是房地產投資的唯一準則,想要靠「外來資金」炒作房地產,那容易短線致命。跟著政府的重大建設走,房市永遠有多頭空間。
 
==Reference==
2008.3.26    理財週刊電子報  文/衷柏宣

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