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總統大選後國內房地產買氣回籠,包括台銀、土銀及合庫銀等主管昨天都指出,與2月比較,3月房貸業務均明顯成長,增幅都超過兩位數。

大型銀行主管說,目前還有前兩年利率在3%以下的房貸

大型銀行主管解釋,3月分房貸業務大幅成長,除過去一、兩年預售屋進入交屋高峰期、房貸需求明顯增加外,主要是2月分農曆新年的季節性因素,但從最近房市買氣觀察,4月房貸業務可望持續成長。

不過,國內房市買氣雖有稍微回溫,民眾房貸需求增加,但行政院在94年5月增撥3,000億元、利息補貼0.125個百分點的優惠房貸專案,隨著台灣郵政逐步調高利率,現行貸款利率已高達3.64%,購屋民眾申貸意願不高。據統計,迄今還剩下1,130億元額度提供民眾申請。

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3月22日,馬英九正式當選了中華民國第12屆總統,在選後的第一場中外記者會中,馬英九確定說道:5月20日就職之後,將開放周末包機,也將開放陸客來台觀光;雖然沒有明確提及開放陸資來台購買不動產的時間點,可是,開放陸資來台置產的動作,應該已經處於「箭在弦上」的態勢。

所以,台灣房地產除了「外資」可以購買之外,未來「陸資」也將列入開放購買台灣不動產的名單之內,市場資金動能將會越來越充沛,房地產市場是否可以因此引爆出一波「多頭行情」,相當值得注意。

都市發展牽動「富豪聚落」拉抬房價

不過,一個地區的房地產,如果真的要靠「外人」炒作才有機會上揚,或者更上層樓,那麼代表這種區域房地產的價值已經不高。我們認真回想一下,台灣房地產的走勢,都是靠著公共建設帶動而發展的,哪一個階段的房市上揚,是外資貢獻的呢!

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兩岸尚未開放,大陸最富有的溫州、杭州商人已蠢蠢欲動!他們縱橫全中國炒作房地產,一出手就是六○○億元人民幣,從杭州、上海一路炒到二、三級都市,一次可以砸下數十億元包下整個建案,炒風剽悍。根據台灣房仲業者首度調查,他們平均每人可以拿出新台幣五千萬元登台炒樓,他們最喜歡什麼房地產?最害怕什麼?他們什麼時候會揮金前進台灣?

早春,三月,杭州西湖遊人如織。但這一天下午,三月八日,有不少坐著私家車的民營企業老闆,卻是路過西湖而不進。他們的目的地是距離西湖一公里多的浙江嘉海大酒店。

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一旦陸資大舉登台,將追趕外資及國內壽險業者,加快出手速度,除整棟或分層辦公大樓外大受青睞外,觀光飯店及倉儲用地的行情,也料將上漲。

政府有意再放寬陸資投資台灣不動產的相關規定,包含不追查陸資資金來源、陸資得向台灣金融機構融資不逾5成,及人員來台停留時間延長至90天等規定,已為台灣房地產激起陣陣漣漪。

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在台股回升、政策利多下,農曆年後的房市買氣明顯擺脫年前的低溫而呈現明顯回升,根據房仲業者統計,年後半個月的實際看屋人次以及來電或上網尋屋的數量,都較年前多出2成以上,尤其從中國大陸、香港、新加坡上網查詢者更呈現倍數成長

信義房屋企研室主任蘇啟榮指出,一般來說,農曆年前半個月,有意購屋者會放慢購屋腳步,尤其1月下旬發生全球股災,台股也不支倒地,不僅造成投資信心危機,連帶削弱年關前的房市買氣。所幸農曆年後,台股在外資看好下,指數一路上升並重回8400點之上,連帶挽回部分房市買氣。

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有很多人趕著在農曆年前交屋簽約,開始裝潢,準備到新家過好年,房仲業者表示,每年到十二月、隔年一月,要簽約交屋的人都比平常日子多了一至二成,也提醒買方,房屋契約五大細節要注意看。

一、確認屋況:信義房屋表示,買賣雙方在簽立房屋買賣契約時,雙方就屋況、裝潢等設施所填寫表格,做為交屋依據,以杜絕紛爭,買方也應特別注意看房時,有瑕疵部分,如漏水問題、牆壁龜裂,賣方是否已經處理完成。

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民眾繳不出房貸,最後被法院查封拍賣,今年以來,這種俗稱「法拍」或是「斷頭屋」越來越多,市場上交易量預估有300多億元,足足比去年成長兩成,也顯示銀行利率越來越高,房貸戶的壓力也越來越大。

推案一直出,房市看來很熱絡,你可能不知道,法拍屋市場最近又悄悄熱起來,因為利率一直往上調,越來越多民眾繳不出房貸,過了寬限期後,房子就被拍賣。

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大陸房地產市場有多熱?從下面這個場景可以感受得到;廣州地產商在週日推出一個新建案,早上9點半才開賣,有人在2天前的半夜就來排隊,現場不但大排長龍,還有人炒作排隊號碼牌,一個賣到人民幣2千元,而相當於1坪20萬台幣的建案,開賣1個半小時,150多戶就全部賣光。

長長的人龍,把馬路擠得水泄不通,這可不是百貨公司週年慶,這些人擠破頭,是為了搶購新房子。房地產銷售人員:「各位客戶,所剩單位已經不多,現在只剩下9個單位。」

這個位在廣州荔灣區的房地產新銷案,9日早上才開賣,有人2天前就來通宵排隊,現場還沒開始賣房子,倒先賣起號碼牌。買房民眾:「7日晚上的,凌晨12點,到現在排90幾號。」買房民眾:「都是賣號的,一個昨天是6、7百元(人民幣),今天要最少2千(人民幣)。」

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風水之說你可以不信,但是,中國老祖宗對於住宅選擇的智慧,你卻不可以不理,雖然稱之為風水,但是,許多風水其實都有科學根據。

現在年輕人購屋越來越不在意風水,不過,「風水」之說既然是中國5千年文化累積發展出來的東西,當然有它的一些值得參考的地方。買屋之前,仔細的把風水研究一下,避免買到不好的房子,讓自己的財富、事業或身體健康受到影響。

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全台400家東森房屋直營、加盟店,可能被迫要改名。

台北市北投區一家較早登記的東森不動產仲介經紀公司,控告力霸東森集團的東森房屋使用相同名稱,致該公司遭受損害,要求東森房屋改名。台灣高等法院更一審最近判決東森不動產仲介公司勝訴,力霸東森集團已表明要上訴。

本案訴訟期間,東森集團也以相同手法反制。東森電視公司向士林地院控告東森不動產仲介經紀公司使用相同名稱,主張該公司也經營不動產仲介,意圖迫使對方讓步。法官昨天開庭,雙方在法庭唇槍舌戰、各執一詞,將再開庭調查。

位於台北市北投區自強街的「小東森」起訴主張,該公司於87年12月向台北市政府登記為「東森不動產企業社」,89年8月改名為「東森不動產仲介經紀公司」,營業內容是不動產仲介經紀和不動產代銷業。

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一、放慢速度。

放慢購屋腳步、不用急,詢價、比價,仔細做功課不可少。

房價是否合理,一定要做足功課,千萬不要急著下手,房市已上漲四年,現階段更可以慢慢挑、細細選,不用擔心這個月不買、下個月又漲價。

二、加強詢價。

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從房價漲升的幅度、價格來看,四年來,最佳、次佳的購屋、投資房地產時機,已逝

這種大環境下,自住挑合理價格的房子還ok,投資置產也可以,先出租、或自用都沒關係,但是,想要投資轉手賣出賺差價,很難,時機上已經不適合

房價高 購屋良機已逝

房地產界人士說,九十二年SARS期間,當時,房價跌到低點、貸款利率低、貸款成數高,是最佳購屋時機

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薪水漲不動,房價卻節節飆升,根據房仲業一項調查顯示,台北巿房價所得比卻從8.4倍一舉飆高為9.1倍,亦即民眾不吃不喝9.1年才能買得起房子。而新竹巿為唯一維持平盤、未漲的都會,房價所得比僅4.4倍購屋負擔較北巿輕多了。

行政院主計處最新出爐的95年度家庭收支調查報告中指出,去年國人平均每戶家庭可支配所得為91.3萬元,相較94年僅小幅增加2.1%,但房價卻是上漲二成。

高房價似乎已經成為當前房市買賣雙方的普遍的認知,民眾購屋的負擔,自然更形加重起來。

北巿不吃不喝9.1年才買得起

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最近不知道你沒有沒注意到,台北熱鬧的忠孝商圈,有許多生意不錯的店家卻紛紛關門,或者是搬家,原來隨著SOGO復興館開幕後,附近店租都漲了3、4萬,漲幅超過1/3,而一些大學附近的夜市商圈,租金漲幅甚至還高達一倍,店租漲的這麼多,讓許多老闆都大喊吃不消。

SOGO復興館開幕,來逛街的人變多了,附近的店家憂喜參半,因為店租也隨著人潮增加,幾乎都上漲了2成。 像這家關門的沙龍店,原本1個月租金13、14萬,漲到18、19萬,附近店家,幾乎都感受這股壓力。店家曹玲瑄:「有,漲了非常多,之前在前面那邊,有一家是做沙發的,也是因為漲房租受不了,也就搬走了。」 房仲劉紹麒:「租金上漲的趨勢,大概是2到3成左右。」 TVBS記者黃玉齡:「店面租金漲的凶的,不只忠孝復興商圈,連師大夜市也有這樣的情形。」老字號的雞湯店,悄悄地搬家,轉角的服飾店,以前是他們租的,但房東把租金從7萬變成14萬,漲了2倍,老闆說,真的受不了。店家高煙棋:「因為太貴了,那變成有的,一家店它就把它拆成兩半,租的比以前還更高,所以說整個房價就這樣炒上去。」知名的店家,捨棄經營多年的金店面,省了房租,卻冒上客人流失的風險,得失之間,讓老闆陷入左右為難的困境,現在不只民生用品樣樣漲,現在連店租也跟著上攀。

==Reference==

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上週朋友來找我,提到某個地區有一整批的房子,想要用市價六折出售,問我有沒認識的朋友或金主想要投資,這樣的話題讓我想了一些事情,天下有這麼好康的事情嗎?因為那地區的房價大概600萬左右,建設公司想要用每戶400萬的價格脫手,而且聽說銀行的鑑價還可以貸款500多萬,也就是說,只要有人願意接手,根本就不用拿出半毛錢,即可以擁有房子,同時一轉手就可以獲利上百萬,但這其中隱藏多少陷阱呢?

我問了這個朋友,既然那地區的房價這麼好,為何建商要急著脫手?而且是如此低的價格?我朋友只解釋那是因為建商週轉不靈,急需現金,所以需要快速脫手。

依照我的專業判斷,這其中學問就大了,建商與銀行的關係,其實有很多種方式可以談,非到萬不得已,根本不可能以此種價格脫手!所以,我認為建商需要現金的藉口根本不成立!這其中有幾個可能性,建商想要收了一筆錢之後,就遠走高飛,讓後續接手的人去煩惱相關債權問題,不然就是房子或產權有問題,類似當初的林肯大郡。

建商在蓋房子的時候錢從哪來?就是利用土地跟銀行融資,取得相關蓋房子的成本,然後後續視建築的進度,再把蓋好的一批房子,再抵押設定給銀行。建商在第一次融資的時候,通常會保留固定成數的現金,留在自己身上。若遇到黑心建商就會偷工減料,把大部分現金留給自己,而不用於建築成本上,這時黑心建商已經先撈了一大票。由於成本相對低廉,所以就會出現筆者講述的狀況,建商用很便宜價格,要把整批房子出售,有些人以為撿到了便宜,其實是撿了一個大麻煩!

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室內設計並非只滿足視覺的美感,其實是可以真實的達成實際的功能與收納的需求。成功的室內設計,應該是兩者兼顧的。只顧適用與否,從不考慮是否調和、有秩序,這種設計實在不能製造良好的生活環境。不錯,設計是一門科學的學問,但它不是理性的科學,而是感性的。因此所有設計在合理之外,還得具有美感。

GOOD IDEA 1:空間佈置 以人為主

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國內房市下半年能夠延續過往的激情嗎?由於官方調查顯示:投資客已經開始退場;房地產專家認為:投資客從需求者變成供給者,市場上供過於求的現象,下半年將會更為明顯。有購屋需求民眾現在應該做的,是審慎觀望、仔細搜尋標的,而不是急著進場!

經建會調查:國內購屋者對房價的信心已經轉趨保守,而且搜尋商品標的的時間變長、議價空間也拉大。同時,市場上預售屋的需求大幅減少、新成屋比重增加。而市場上投資客所佔的比例更大幅降低、紛紛退場!種種跡象顯示:房地產景氣已經開始走下坡。

購屋者信心鬆動,政大地政系教授張金鶚認為:到了下半年,民眾的看法恐怕會更加保守。他舉投資客縮手為例指出:投資客從市場需求者變成供給者,主客易位的結果,供過於求現的象將會更為明顯。同時,預售屋減少、新成屋增加,市場餘屋的出現更將強化供需易位的現象。

由於國內房地產走勢面臨修正的疑慮,他建議:應該以審慎、觀望的態度看待國內房市。他提醒有購屋需求的民眾:不必急著進場,不妨多花點時間做功課、仔細搜尋購屋標的。

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近年來需要廣大廠房用地的製造業逐步外移,許多建商就看上鄰近商業區及住宅取的工業區用地,以一般商業用途取得建照及使用執照後,就變相的以住宅的名義販售,主管機關提醒民眾,這種違法使用的住宅,一但被查獲除了罰錢,還會被斷水斷電。

購買工業區變相販售的住宅,除了可能會遭連續罰款6到30萬,更有被斷水斷電的風險,而且這種住宅附近的公共設施不足,根本找不到公園、學校、綠地,卻必須要和工廠為鄰,將來想要脫手換屋都不容易,台北縣工務局建管課長周劍中要提醒民眾,購買住宅要特別注建照及使用執照,工業區只能做一般商業使用,絕對不能當成住宅來販售。

主管機關也要呼籲建商,如果要在工業區申請住宅使用,務必依照程序辦理都市計畫變更,除了維護消費者的權利外,更可避免不必要的消費糾紛。

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根據最新統計,95年台北市房價所得比為9.43倍,是92年以來的最高,房仲業者分析,購屋負擔最重的信義區,因治安佳、居住品質優,仍是政商名流的最愛,但萬華區、南港區以及文山區,因房價成長幅度有限,購屋負擔顯得相對較輕。

根據台北市主計處最新出爐的北市家庭收支調查報告,95年北市平均家庭可支配所得為107.31萬元,是近3年來最低,以30坪住宅平均總價來分析,95年北市房價所得比為9.43倍,較94年的7.46倍大幅成長,為92年以來最高倍數,顯示台北市的購屋負擔不僅越來越沉重,幅度也有逐漸擴增的趨勢。

永慶房仲集團統計指出,台北市的房價所得比自92年SARS風暴後一路攀升,從92年的6.04倍、93年的7.12倍、94年的7.46倍,到95年直接跳到9.43倍,在一般民眾家庭可支配所得沒有隨之調升的情況下,不斷飆揚的房價導致一般民眾購屋壓力大增。

永慶房屋總經理葉凌棋指出,95年台北市30坪住宅平均總價首度突破千萬元,達1011.78萬元,與94年的849.59萬元相較,成長了約19%;但95年北市平均家庭可支配所得107.31萬元,卻較94年的113.96萬元,下滑了約5%,台北市的家庭所得已經很難支撐目前的房價水準的情況已經很明顯。

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在台北縣林口、三峽低價房屋大量問世下,多年來一直以吸納台北客源為主的桃園,面臨林口、三峽的「夾殺」,反而在高鐵通車後,房屋成交狀況不增反減,從第一季成交戶數一萬多件來看,比上季萎縮二○%;甚至青埔站附近,一間房子本來一.五至兩個月,可順利成交,現在已拉長到三個多月,還乏人問津。房地產業者預期,桃園房價支撐力道已拉出警報,有房價鬆動之虞。

美國二十一世紀不動產總部總經理王福連表示,大桃園地區在完善的交通規畫下,加上便宜的房價,一直吸引台北購屋客「移居」桃園,不過根據最近二十一世紀不動產的調查發現,今年第一季以來,桃園房市並未因高鐵通車而買氣明顯升溫,反倒漸趨緩和。根據內政部最新統計,今年第一季桃園地區買賣轉移件數僅一.○九萬件,比前一季相比縮水二○%。

房仲業調查指出,「台北客」明顯減少,是桃園房市交易件數比較清淡的原因。有些房屋的成交天數,相對也明顯拉長。以高鐵車站青埔地區為例,一戶房子的平均成交天數由原本的一個半月至兩個月,拉長至三個月、甚至還乏人問津。

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