台灣房市一頭熱，但台北市的無殼蝸牛卻高喊買不起。根據主計處最新的調查發現，SARS之後，台北市的房價一路漲，30坪房子總價破千萬，然而一般家庭可支配所得只有107萬，一般上班族要在台北市買房子，得不吃不喝9.4年，才能買到一個家。
隨著捷運路線建案一個接著一個蓋，口袋滿滿的人買不動產當投資，到目前為止，建案成交金額少說有50億，房仲業者看好房市景氣，但今年推的建案大多以豪宅為主。
房仲業者廖長生表示：「以板橋地區來講，現在的新推案量就有300億，如果再增加之前的推案、還在銷售當中的，就有500億以上，整個量是滿多的。」
台北市的房價從2003年的SARS之後開始反彈，加上政府與建商推出低房價、低利率、低稅率的三低政策，刺激市場景氣，最近幾年又有捷運議題推波助攔，除了台北房價上漲之外，外縣市也一併成長。
遠雄建設在訴訟中主張並沒有故意隱瞞，污水池人孔蓋平時不使用，對當事人權益影響不大，且預售屋在2005 年三月交屋，張某卻遲到去年六月才向法院提起訴訟，早已超過民法三百六十五條第一項規定「價金減少請求權」的六個月期限。
但台北地方法院最近判決指出，停車位上有污水池人孔蓋，的確會造成停車不便，遠雄出售的停車位是有瑕疪；且張某在2003年八月六日與遠雄簽約購買預售屋，遠雄已在簽約前七個月，就將污水處理設計圖送交台北市政府備查，顯見遠雄早在出售房屋及車位給張某前，早已知道停車位上有污水池人孔蓋。
法官判決認為，原本張某應該在知道停車位有瑕疪的六個月內起訴，但遠雄故意不告知停車位的瑕疪，在此情形下，張某不受六個月的限制，只要在得知停車位有瑕疪的五年內起訴都可以。
另外法官以專業鑑價公司所做調查，認為停車位型態、產權與附近停車位供給狀況都會影響交易價格。不過，張某原本要求減少價金二十五萬元，但法院審酌一旁另一停車位類似案件，鑑價公司估價報告書，判遠雄應交還十七萬五千五百元給張姓男子。
台北縣幅員遼闊，前進北縣房市，如何挑選投資標的是致勝關鍵，《今周刊》為您彙整出八大潛力區，範圍涵括了大部分的縣轄市以及鄰近台北市鄉鎮，讓您聰明選擇標的，搶搭升格起漲的順風車。
頂著「準直轄市」的光環，台北縣成為二○○七年下半年台灣房地產最受矚目的明星，但畢竟資源有限，「升官加薪」後的台北縣，仍得隨著地理、人口、政治、風土民情進行藍圖規畫及經費配置，無法雨露均霑；再加上北縣二十九個鄉鎮市中，各有既定成形的發展條件，房地產自是無法呈現全面皆漲的格局，因此想趁著這波「升格」熱潮，贏在房市，就須懂得「聰明選標的」。
《今周刊》彙整信義、永慶、住商不動產、北區等房仲業者；再加上興富發、昇陽、遠雄等在台北縣大量推案的指標建商，以及新合、漢華等代銷業者的意見，選定了八大潛力區，包括板橋、新莊、新店、淡水、三重、中永和、汐止，以及土城、林口、三峽等邊陲區；針對未來即將挹注的資源以及區位特性，給聰明的你，作為前進北縣，搶搭這一波風潮的標的。
板橋 縣治優勢大發酵
台北縣改制準直轄市的效應發酵，讓台北縣境內的房價持續看漲，由於整個大台北的土地呈現嚴重「缺貨」情形，因此沉寂多年的淡海新市鎮，完整廉價的建地，又重新被建商重視，昨天營建署標售了淡海新市鎮中17筆面積廣達13.1公頃土地，總標售金額達到73.85億元，而且這些土地都是之前乏人問津的商業用地。
內政部營建署新市鎮小組成員表示，除了中國海專、華夏學院將進入淡海新市鎮外，淡水鎮公所等機關，也已經確定將遷入辦公，不過對於建商來說，三年內的容積獎勵，以及施工期的免地價稅、建物完工後五年內優惠的房屋稅，這些條件都十分誘人。
不過淡海新市鎮中最令人詬病的聯外交通問題，淡江大橋還在評估階段，芝投公路仍卡在環評及台北市的配合腳步，而討論多時的淡海輕軌捷運，目前高鐵局已經完成可行性評估，全案正送交交通部審議，不過淡海輕軌二條線路，工程費需150多億元，營建署、高鐵局及台北縣政府到底誰要出多少錢一直都談不攏，再加上力挺興建的蘇魁辭職下台，張俊雄接任後會不會仍然將這條捷運，放在優先的建設名單上，目前還不得而知。
立法院4日三讀通過「地方制度法」部分條文修正草案，台北縣正式升格為「準直轄市」，房地產專家分析，在經費增加下，將對台北縣的房地產立即產生信心效應，對未來的房地產市場發展具有正面助益，部分區塊將出現補漲行情。
住展雜誌研發長倪子仁分析，北縣升格，對台北縣的房地產市場的發展當然是利多於弊，正面影響比較大，在北縣升格後，經費多了，很多以前沒有經費興建的公共建設都可望起死回生，就像一個家庭收入多了，自然就可以買車、換車、換新電視等等，例如連接淡水與淡海新市鎮的輕軌捷運有無可能興建，都會讓人有很大的想像空間。
倪子仁指出，北縣的板橋、新店、新莊、林口、三峽已有一波的房價上漲，未來在拉近城鄉差距的前提下，可望再帶掀一波補漲行情，但目前還無法估算漲幅會有多少，其中，目前已經喊價到一坪4、50萬元的新板特區有可能真的會有這樣的行情價出現；至於未來的觀察重點還得看政府實際推出的公共建設規劃而定。
今早立法院通過台北縣升格準直轄市的消息一出，中信房屋董事長特別助理胡佩蘭即明確指出，升格直轄市意謂的就是「政府金援的增加」，將對北縣房地產立即產生信心效應，對未來的市場發展，與區塊補漲空間都產生不小的助力。
全球暖化的議題持續引發關注，不少建商都推出標榜節能環保的「綠建築」建案，但消基會針對房屋宣傳廣告進行調查發現，有4成3沒有通過「綠建築標章」或「綠建築候選證書」審核。該會董事長程仁宏強調，業者的做法已違反公平交易法，可處5萬到2500萬的罰鍰。
「百年一見，光能綠建築！唯一採用太陽能環保生態綠建築。」「賀全國首座住宅大樓同時通過綠建築及耐震標章之審查！」房市持續熱絡，加上環保意識抬頭，許多消費者傾向購買具環保功能的消費品，而綠建築不僅具有節水、電的經濟誘因，更能有效降低二氧化碳的排放以及減少核電電廠的安全疑慮。
根據中華建築中心所公布的資料顯示，目前已通過164件綠建築標章及1147件候選綠建築證書，從89年度迄今共節省水費、電費等共11億4274萬4164元；換算起來，以綠建築模式所興建的建築物，一平方公尺就可以節省水、電費約9.3元。
消基會指出，依綠建築標章推動使用作業要點規定，目前綠建築標章有兩種，分別為綠建築標章與綠建築候選證書。在申請綠建築標章或候選綠建築證書建築物時，至少必須通過4項指標，而「日常節能」及「水資源」兩項指標是必要的選項。
今年第一季的中古屋市場，意外呈現「淡季不淡」的逆勢上揚現象。根據信義房屋最新統計發現，今年第一季全台中古屋房價較前一季持續堅挺，尤其高鐵通車後更帶動高雄中古屋房價，更出現谷底反彈的行情，單季就上揚三個百分點。
據「信義房價指數」顯示，今年首季台灣主要都會區房屋交易價量，仍穩健成長，全台平均總指數由前一季的一○一．八五，小幅成長○．八五個百分點，來到一○二．七二，各區漲跌不一。其中，北市、北縣分別成長○．五三、○．二三個百分點；台中、高雄則大幅成長二．四四、三．○四個百分點。
蘇啟榮表示，台中、高雄，近幾年房價漲幅相對溫和，但在高鐵完工通車後，立刻出現輪動補漲行情。高雄從去年第四季以來，隨著高鐵通車效應發酵、捷運即將啟用，以及陳總統南下看屋等，一時間讓高雄房市曝光量大增，也讓過去漲幅不大的高雄房市利空出盡，並注入一波新動能。最近，高雄市挾其不到北市三分之一的房價，吸引不少北部投資者的目光。
至於桃竹苗地區，受到供給量相對較大的影響，今年以來房價表現不若以往。北區房屋不動產理財研究室處長謝萬雄強調，雖然本季房價指數下跌，但根據經建會數據顯示，桃竹縣市的房價所得比僅五．八倍，為全台最低，且產品類型齊全，很適合台北都會區南遷購屋。
到底房貸要不要換一家銀行借？銀行人員說，兩大考量，利率差距要夠大，貸款額度要充足。
土銀人員說，房貸搬家的過程中，要先辦塗銷、再重新辦抵押，來回要花一萬元左右的費用，這些要算在轉貸的成本裡頭。
所以，轉貸的第一個前提就是，利差要夠大、貸款金額又高，例如，舊貸款利率是三．五％，轉貸後，可以適用二％的利率，相差一．五個百分點。以貸款三百萬來算，一年可以省下四萬五千元利息支出，如果是貸款五百萬，一年更相差七萬五千元的利息錢，不過，如果只貸二百萬、利率只差○．五、○．七個百分點，轉貸結果，一年只省一萬多塊，就不必大費周章。
第二是額度要夠，特別是這一陣子，銀行在貸款成數上頭，抓得比較緊，像台北富邦銀，本來可以同額轉貸，也就是說，客戶本來在別家可以借到八百萬、轉過來後，一樣可以借八百萬。
買方追價意願不夠，四月份大台北成屋市場成交件數大幅下滑2成；價平量縮的結果，市場回到「高檔盤旋」的格局。而同樣因為買方追價幅度跟不上房價上揚的速度，台中地區四月份成屋平均單價甚至下跌1成，成交量萎縮1成7，呈現「價跌量縮」。倒是高雄地區因為房價相對低檔，成交表現反而一枝獨秀，形成「價量齊揚」的局面。
標地價格履創新高，帶動北市房價上攻，今年第一季出現歷來新屋與中古屋達18.7萬的最大價差！由於市場倒向賣方，建商和屋主不肯輕易降價出售，拉長中古屋成交時間，整體買氣鈍化。根據永慶房仲集團最新資料：四月份大台北住宅平均單價30.4萬元，跟上個月相比，呈現持平；但成交件數大幅下滑2成，整體市況回到「高檔盤旋」的格局。
而第一季台中房市雖然話題不斷，但因房價短期內快速走高，買方追價幅度跟不上房價上漲的速度。四月份成屋平均單價8.8萬元，比上個月下跌1成，成交量萎縮1成7，整體市況呈現「價跌量縮」。永慶房屋總經理葉凌棋指出：由於賣方姿態偏高，買方心態保守，價格認知差距擴大的情況下，成交量明顯下滑。加上投資客獲利了結，台中市場「假性需求」明顯減少，導致價量下滑。
倒是高鐵通車效應持續推升高雄房市，成為四月份全台唯一呈現「價量齊揚」的區域；平均單價來到8.6萬元，成長2.7%，而成交件數也有2成的成長幅度。
如果您有很多筆土地和房子的話，不僅父母親可以設籍申請為自用住宅稅率，連爺爺奶奶岳父岳母都可以作為設籍人口，讓地價稅使用只有一般稅率五分之一的自用住宅稅率繳交，節省支出。
新竹市稅捐稽徵處表示，許多民眾以為只有父母親和成年子女設籍才能申請自用住宅稅率，其實有2處以上自用住宅的民眾，可以運用設籍人的直系親屬，達到最大的節稅目的。稅捐處表示，自用住宅用地指本人、配偶或直系親屬設籍，且未供出租或營業的土地。依現行稅法規定，有多處自用住宅土地民眾，最好優先選擇讓成年子女、父母等直系親屬設籍。稅法雖規定本人、配偶及未成年子女適用自用住宅用地以一處為限，但已成年的直系親屬，如成年子女、父母、岳父母，甚至祖父母就不受一處限制。
地價稅林孟秀表示，例如陳先生與陳太太各擁有一處自用住宅土地，其子女中已有1名已成年，且該名子女尚無自用住宅用地。較佳之設籍方式應為陳先生就課稅地價較高之土地設籍，另一戶由其已成年之子女設籍。只要均無供出租、營業，亦不超過面積限制，即可同時適用自用住宅用地稅率。當然如果房子很多，直系親屬都可以設籍，申請自用住宅稅率。
相關法律對自用住宅用地的限制應在於面積限制，這是對土地很多的人的限制。如都市土地不超過3公畝、非都市土地不超過7公畝，所以只要面積不超過上限，多筆土地可規畫一併申請自用住宅優惠稅率。
樂活風吹起，選擇「樂活居」，讓家人健康快樂生活，而且不因為過度奢靡浮華，浪費地球資源，過起日子來，帶有一點罪惡感，是不少人購屋之夢。
怎樣才算是「樂活居」 依照美國社會學者雷保羅對樂活族的定義是：一群人在做消費決策時，會考慮到自己與家人的健康和環境責任。
依此定義，國內房地產業者認為住宅要成為「樂活居」，首先是選購房屋要在個人經濟能力能輕鬆負擔之內，過重的房貸，迫使自己得忙於賺錢，生活品質勢將大打折扣，恐怕還得賠上健康；如果還得借錢調頭寸，那就更無樂活可言。
房地產人士表示，三三五原則可以參考，也就是自備款三成，剩下的每月房貸不超過家庭總收入的三分之一，房屋總價則不要超過年收入的五倍。當然能夠愈輕鬆愈好。
新光金控董事長吳東進和台灣人壽董事長朱炳昱不約而同看好台中房市。吳東進昨（3）日表示，若有好機會，會投資台中不動產；朱炳昱更大膽預言，30年後，台中房價有機會比台北還高。
隨著兩岸三通、香港首富之子李澤楷造訪台中以及台中科學園區等效應發酵，台中房地產近來趨於熱絡，身為台灣大金主的壽險業是否看上台中地產，備受市場關注。新光人壽20年前投資台中英才路一塊土地，占地1,250坪，由於台中過去房價一直處於低檔，新壽一直未有明確開發方向。
兩年多來，央行累計升息一點五個百分點，房貸利率水漲船高！銀行指出，房貸戶的利率如果超過百分之三，不妨主動要求銀行降息；如果房戶繳息正常，還款來源不變，可以用百分之二點五當談判籌碼。一位上班族一口氣要求銀行從三點八、降到二點六七，一年省下兩萬元利息。
過去兩年多來，央行重貼現率從九十二年六月的百分之一點三七五，升到最近的二點八七五，累計升幅一點五個百分點，銀行房貸利率也跟著反映，部分蝸牛族忙著上班或者沒注意小細節，最近才驚覺自己的房貸利率竟然飆到百分之三點八，蝸牛族主動要求銀行調降利率，降到二點六七，以房貸餘額還有兩百萬估算，一年省下兩萬元利息。
上海商銀認為，房貸利率超過百分之三的，應該都可以要求銀行調降利率，如果房貸戶沒有逾期繳款的不良記錄，工作和還款能力也沒有改變，可以從百分之二點六開始跟銀行談。「各別銀行很難去講（一個標準）...credit是一塊，貢獻度是另一塊，他有沒有另外對銀行有貢獻，例如存款、買基金、或者往來買外匯的東西，貢獻度愈高，可以調的幅度會稍微高一點」如果蝸牛族談不到理想的利率而想轉貸到其他銀行，一般的轉貸成本大約是房貸餘額的百分之零點五，蝸牛族可以考慮轉貸銀行給的利率，加上零點五個百分點之後，是否仍然比原本銀行給的房貸利率還低。一般而言，房貸戶和同一家銀行往來期間平均是七年。
大台北地區套房市場熱騰騰，連銀行做貸款都謹慎面對，民眾怎麼下手？房仲人士指出，挑地段、選產品、換算租金報酬，另外，只要不是大舉借錢，利用閒置資金投資都還可以。
信義房屋經理蘇啟榮說，由統計資料可見到，這些年來，成屋套房交易比重，倍數成長，行情熱騰騰。套房行情漲多少？中信房屋企畫部經理江龍名說，從總價變化可以看出，像中山區套房從一戶二百八十萬左右、上升到四百多萬元。
以價格漲幅來算，蘇啟榮說，三年來，北市新推的套房價格大概漲四、五成，例如元大一○一，一年多前推出的價格一坪約五十萬，現在已拉升到七十萬以上，至於中古套房也有三成左右的漲幅。
漲幅最大的地區，中山區居首位，蘇啟榮說，這個地區傳統上就是套房需求大的地區，日本客戶也多，支撐套房價格走揚，另外，信義區、古亭區套房受惠捷運帶動，價格漲幅也排在前頭。
美國二月份的新屋銷售創下近七年來新低，國內房貸持續保守，部分銀行向投資客say no，頂多貸到五成；投資客得透過房仲業者包裝，才能貸到比較高的成數。銀行特別關注，最近半年才新辦的房貸，是否出現逾期案件。
學界提出房市可能泡沫化之後，但國內房價還在衝高；最近又來兩盆冷水，一是美國次級房貸逾期還款的危機，二是美國最新公佈二月份的新屋銷售創下近七年來新低，而且遠低於市場預期。華南銀行副總高榮成說，雖然房貸量在二月份減少是受到農曆春節假期、工作天數減少的影響；但時間拉得長一點，看最近幾個月的房貸成長也有緩和的跡象，銀行目前關心的是新房貸的繳款情形。「我們的新發生逾期還好，我們的客戶稍微穩健一點」永豐銀行已經不做投資客的房貸，銀行會查客戶名下是否已經有多筆不動產，部分投資客得透過房仲業者包裝，才能貸到七到八成的一般房貸。而台北富邦銀行資深經理高永和說，北富銀對投資客頂多放到五、六成。「大部分會變動的數字，大概就是投資客的部分；有些銀行對投資客的設限，可能會比較多一點」部分銀行除了不做整批房貸，也不對中南部、非都會區土地，進行土建融資；部分銀行以價制量，拉高利率、降低貸款成數，相對壓低銀行風險。
==Reference==
台灣房地產不斷創高價，但台經院卻發出警訊，認為將面臨泡沫化！台經院指出，台灣在06年到07年之間，投資客比例偏高，尤其是大台北地區的建案，投資客比例高達5成，種種指標看來，台灣房市瀕臨泡沫化危機。
動輒上百坪的精美豪宅建案在大台北地區不斷推出，每坪單價動輒上百萬，價格還不斷持續飆高，對一般民眾來說，根本負擔不起這樣的豪宅，吸引出手的幾乎都是投資客。台灣經濟研究院指出，從2006年到2007年國內房價各種指標看來，國內房市的確呈現有面臨泡沫化危機。
房內房產是不是真面臨泡沫化，首先從預售屋方面來看，北台灣地區的預售屋比例在第4季高達97%，全台灣空屋率13.9%，房貸利率2.297%，主要炒熱房市的投資客，第4季比率有也高達22.8%，尤其是台北市部分，投資客比例更是高達3到5成，台北市的新建案一坪單價可飆到100多萬，就連台北縣板橋地區推出的新建案，一坪也賣到40多萬。
而玉山、永豐及聯邦銀行目前的房貸放款率，都高達了放款業務的5成以上，其餘銀行則大多維持在5成以下。從整體看2007年，台灣經濟的不確定因素，包括房市後續走勢稍微看壞之外，國際油價持續下降回穩，國內政局危機今年看來稍顯樂觀，而對中國消費持續擴張，也讓兩岸經貿關係的發展相對看好。
小套房交投熱絡，自然也引發質疑，擔心小套房是否會陷入泡沫化危機。永慶房屋總理葉凌棋認為，小套房在台灣、尤其是在都會地區之所以會這麼受歡迎，是因為價值觀、家庭結構和生活模式等發生變化，這些社會趨勢會帶來「真實需求」，因此他認為只要地點對、條件好，小套房還是有前景的；北區房屋首席總經理彭培業則認為，買小套房要注意「變動性風險」，不要只看投資報酬率，更要看商圈變化等未來性如何。
葉凌棋說，小套房的幾個主要族群包括愈來愈多的不婚族、尤其是單身女性；其次是飛人族，如在兩岸間飛來飛去的台商、台幹，以及因為台灣南北交通便捷後，選擇居住在郊區、但在都會區工作的移動族；第四是沒有小孩的頂客族，他們不一定要選擇住大房子，小套房加創意空間或許就夠用了。
葉凌棋說，目前小套房主要分成兩個區塊，純投資者選擇9到12坪，目的是出租，而小家庭買來自用的則多選15到20坪左右，因應不同目的而購買的小套房，要考慮坪數大小是否合於使用功能。
他認為，小套房未來最看好的有兩種，一是位於都會中心區的房子，以台北而言就是中山、松山、中正、大安和信義這5大區；第二，在都心區之外，就一定要位在捷運站附近、捷運共構的建案或者走路2分鐘之內可以到達的房子，再遠就要多考慮了。
房巿火紅，購屋糾紛跟著向上攀升，根據內政部最新統計，95年購屋糾紛數高達1283件，創五年新高紀錄，較上年成長32.54％，分析原因，主要由於建商規畫量體激增，施工及服務品質相對吃緊，建案廣告內容不實、建築工程出現瑕疵，是造成購屋糾紛攀升主因。
日前傳出一處捷運共構案，預售時宣稱有泳池、健康俱樂部等，但完工後，這些公設卻不見蹤影，引起購屋人不滿，事後業者解釋，原本有意進駐的健身中心最後決定不在此地設立據點，才發生這種問題；但仍難取得購屋人的諒解。
根據內政部營建署統計資料，去年核發建築物使用執照住宅類達123,552戶，創下自民國86年的十年來，住宅供應量體最高紀錄，但購屋糾紛案件也迅速攀升，由91年的335件，大幅提升至94年的968件，並進一步攀升至95年的1283件。
太平洋房屋行銷部彙整成屋與預售屋買賣糾紛發現，去年全年最常見的發生原因，包括「契約審閱權」、「定金返還」、「房屋漏水問題」、「隱瞞重要資訊」、「廣告不實」、「施工瑕疵」等。而「廣告不實」與「施工瑕疪」更在去年第四季大幅攀升，搶進前五名之內。
